שיעור מימון
שיעור המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל קובעת שיעור מימון מרבי לפי סוג הרוכש.
| סוג הרוכש | שיעור מימון מרבי |
|---|---|
| דירה יחידה | 75% |
| משפר דיור | 70% |
| דירה נוספת | 50% |
ההגדרות המדויקות של כל קבוצה כתובות בהוראה וכדאי לבדוק איתן את מצבו של הלקוח לפני שמתחילים.
יחס החזר להכנסה
יחס החזר להכנסה הוא ההחזר החודשי חלקי ההכנסה החודשית הפנויה. לפי ההוראה הבנק לא יאשר הלוואה שהיחס בה עולה על 50%.
חשוב לזכור שהבנק לא בהכרח מאשר עד התקרה. התקרה היא גבול עליון ולא הבטחה.
ריבית משתנה
ההוראה מגבילה גם את החלק של ההלוואה בריבית משתנה. הפרטים, כולל הדרך שבה נספר מסלול פריים, נמצאים בנוסח העדכני של ההוראה. ההסבר על המסלולים עצמם כתוב במדריך על מסלולי משכנתא.
מה עוד הבנק בודק
מעבר למגבלות, הבנק מסתמך על ההכנסות שמופיעות בתלושי שכר ובדפי חשבון, על התחייבויות קיימות שמופיעות בדוח נתוני האשראי ועל שווי הנכס לפי שמאי מטעמו. חוסר התאמה בין הנתונים שהלקוח מילא לבין המסמכים הוא סיבה נפוצה לבקשת הבהרה.
איך עובדים עם לקוח
- לחשב מראש את יחס ההחזר להכנסה לפני שפונים לבנק.
- לבדוק אם הלקוח בדירה יחידה או משפר דיור, כי זה משנה את שיעור המימון.
- לבקש הוכחת הכנסה עדכנית, כי הבנק מתבסס עליה.
- לבדוק מה מופיע אצל הלקוח בדוח נתוני האשראי לפני שהבנק רואה אותו.
המגבלות מתעדכנות. את הנוסח העדכני אפשר לראות באתר הפיקוח על הבנקים של בנק ישראל.